Когато семейството расте, нуждите за стабилност, сигурност и дългосрочна финансова устойчивост стават все по-важни. В този контекст недвижимите имоти се открояват като ключов актив за изграждане на наследствено богатство. Стратегията за имоти при разрастващо се семейство не се свежда само до намиране на по-голямо жилище – тя включва целенасочено планиране на активите, капиталово натрупване и обезпечаване на бъдещето на наследниците.
Тези реални (материални) активи предлагат комбинация от капиталова доходност, паричен поток от наеми, данъчни предимства и възможности за финансиране, които могат да бъдат използвани стратегически. В следващите редове ще разгледаме трите основни стълба, върху които се изгражда успешна семейна имотна стратегия: избор на правилния имот, оптимизация на дълга и структуриране на прехвърлянето към следващото поколение.
Наследственото богатство обхваща всички финансови и материални активи, които се предават от едно поколение на следващото. Това включва недвижими имоти, спестявания, цели инвестиционни портфейли, бизнеси и други форми на капитал. В контекста на дългосрочното планиране, особено при формулиране на ефективна стратегия за имоти при разрастващо се семейство, този тип богатство играе ключова роля за постигане на междупоколенческа стабилност.
Важно е да се направи разграничение между двата начина на прехвърляне на наследствено богатство:
– чрез наследяване след смъртта на собственика;
– чрез дарение приживе.
Второто е практика, която дава възможност за стратегическо планиране, контрол върху активите и оптимизация на данъчните последици. Това разграничение е особено съществено при изграждането на семеен имотен портфейл, тъй като изборът на подходящ момент и форма на прехвърляне може да повлияе пряко върху финансовата ефективност на трансфера и възможността за устойчиво нарастване на имуществото.
Създаването на дългосрочно богатство е цел за много домакинства, особено в контекста на стратегическо мислене и изграждане на устойчива стратегия за имоти при разрастващо се семейство. Но наличието на активи само по себе си не гарантира трайно благополучие за бъдещите поколения.
Историческите данни сочат, че по-голямата част от заможните семейства губят значителна част от състоянието си до второто поколение (в Америка 70%), и още по-голяма до третото (90%). Или старата българска поговорка: „Ако баща ти е ходил пеш, ти се возиш в автобус, а синът ти кара кола – внукът ти пак ще ходи пеш“. Днес, разбира се, колата е достъпна за по-голяма част от населението, но разбирате смисъла.
Причината често се крие не в самите финансови инструменти, а в липсата на стратегическо управление, финансово възпитание и ефективен трансфер на собственост. Активи като семейни бизнеси подлежат на значителни колебания или могат напълно да изгубят стойността си, особено при липса на ясно разписан преходен план.
Недвижимите имоти, от друга страна, представляват материална стойност, която е устойчива на инфлационен натиск, създава предвидим паричен поток и има склонност да поскъпва във времето. Именно поради тази стабилност и дългосрочна доходност, жилищата заемат ключова роля в стратегията за запазване на богатство при разрастващо се семейство.
Изграждането на наследствено богатство чрез недвижими имоти изисква стратегическо мислене и планиране в дългосрочен хоризонт. Трябва да се мисли за това какво ще бъде след 20-40-60 години, а не утре. В контекста на стабилна стратегия за имоти при разрастващо се семейство, е важно да се акцентира върху три ключови стълба.
Най-същественият стълб е изграждането на стойност чрез активна и обмислена инвестиция. Докато финансови инструменти като акции или облигации също допринасят за диверсификацията на портфейла, недвижимите имоти осигуряват предимства, които другите активи не могат да предложат, включително:
Едно от най-големите предимства на недвижимите имоти е възможността за използване на ливъридж. Например: С налични 100 000 лева можете да закупите имот на стойност 400 000 лева с банков кредит и 25% самоучастие. Това умножава възможността за капиталово натрупване и Ви позволява да контролирате актив с по-висока стойност от първоначалната инвестиция.
Докато Вие като собственик осигурявате първоначалната инвестиция, ангажиментът по изплащането на главницата се покрива от месечните наемни плащания. Така, с течение на времето, активът увеличава своята нетна стойност (equity), без да се изисква допълнителен капиталов ресурс от Вас. Можете да прочетете повече за това в публикацията ни „Видове наеми при инвестиционните имоти“.
В дългосрочен план повечето недвижими имоти нарастват в стойност благодарение на пазарната динамика. Инвестирайки в региони с положителни демографски и икономически трендове, като нарастващо население, ниска безработица и устойчиво търсене на жилища, Вие гарантирате, че стойността на актива ще се увеличава с времето.
Вторият „стълб“ на наследственото богатство е минимизирането на данъците и тук недвижимите имоти имат допълнителни предимства.
Първо, нека започнем с по-традиционен инвестиционен инструмент: акции. Освен ако не се държат в лицензирана европейска борса, доходите от дивиденти и капиталова печалба се облагат с 10%. Ако извършвате сделки много по-често, тогава попадате под категорията „търговско лице“ и става 15%.
При недвижимите имоти доходът от наем е до голяма степен се изразява само в данък печалба. Ако сте закупили имота си през юридическо лице, тогава имате още едно предимство – лихвите и ипотеките се приспадат като разход, ремонтите – също. За да бъде всичко валидно е важно договорът за наем да е валиден – не приемайте оферти тип: „Ще ти платя кеш и няма да го вписваме“.
ВАЖНО: На този етап в политико-икономическото пространство се говори за облагане на новото строителство с 20% ДДС при продажба до 5 години след придобиването му.
Третият стълб в устойчивата стратегия за имоти при разрастващо се семейство е ефективното планиране на имуществото. Това е критичен компонент за съхраняване на натрупаното богатство и осигуряване на неговото прехвърляне към следващите поколения без правни усложнения и ненужни финансови загуби.
Планирането на имуществото не се изчерпва само с формалностите около завещанието или документите по прехвърляне на собственост. То представлява цялостна стратегия, която гарантира, че активите, особено недвижимите имоти, ще бъдат правилно управлявани, предадени и опазени. То включва:
Един добре структуриран инвестиционен портфейл, съставен от недвижими имоти, в комбинация с дългосрочна имотна инвестиционна стратегия, минимизира риска от съдебни спорове, наследствени конфликти и потенциални загуби. Особено при притежание на няколко имота или при наличие на доходоносни обекти, планирането може да доведе до значителни икономии от време, средства и правни такси.
В контекста на разрастващо се семейство и стремеж към изграждане на стабилна финансова база, планирането на имуществото е наложително.
Както отбелязахме в началото, богатството често се прехвърля след смъртта, но то може да бъде дарено и приживе. А ако се замислим – именно тогава наследниците ни имат най-голяма нужда от подкрепа, особено когато са в младините си.
Повечето младежи в България започват работа след завършване на университет, често с временни или нископлатени позиции, и нямат почти никаква кредитна история, която да им донесе добро ЦКР. В немалка част от случаи ще живеят под наем в продължение на години, преди да успеят да заделят средства за първоначална вноска и да се класират за ипотека. За съжаление, това е едно изгубено десетилетие от гледна точка на финансовото им израстване.
Именно тук недвижимите имоти се превръщат в мощен инструмент. Ако вложите сума за първоначална вноска за жилище, например за малък апартамент в Пловдив, Варна или в околностите на София – Вие осигурявате на наследниците си възможност да градят активи, вместо да плащат наеми. Така те ще изградят кредитна история чрез редовно обслужване на ипотеката, ще натрупат собствен капитал и ще се възползват от естествения растеж на цените на недвижимите имоти.
Към средата на 2025 г., покачването на цените е с 15%. С други думи, първоначалната инвестиция днес може да осигури актив на много по-голяма стойност след десетилетие – без да броим натрупания собствен капитал от месечните вноски.
Затова можем с увереност да кажем, че едно „приживе наследство“ на стойност 50 000 лв., дадено на 23-годишен, е в много отношения по-ценно от това да оставите 250 000 лв. на 52-годишен. В зряла възраст децата Ви най-вероятно вече ще имат стабилни доходи, собствен имот и утвърдена кариера. Но те никога няма да си върнат изгубеното време, през което биха могли да се възползват от комбинирания ефект на дългосрочна инвестиция в недвижим имот. Ако желаете да намерите достъпни инвестиционни имоти, попълнете формуляра на Oximo.
Когато семейството расте, нуждите за стабилност, сигурност и дългосрочна финансова устойчивост стават все по-важни. В този контекст недвижимите имоти се открояват като ключов актив за изграждане на наследствено богатство. Стратегията за имоти при разрастващо се семейство не се свежда само до намиране на по-голямо жилище – тя включва целенасочено планиране на активите, капиталово натрупване и обезпечаване на бъдещето на наследниците.
Тези реални (материални) активи предлагат комбинация от капиталова доходност, паричен поток от наеми, данъчни предимства и възможности за финансиране, които могат да бъдат използвани стратегически. В следващите редове ще разгледаме трите основни стълба, върху които се изгражда успешна семейна имотна стратегия: избор на правилния имот, оптимизация на дълга и структуриране на прехвърлянето към следващото поколение.
Наследственото богатство обхваща всички финансови и материални активи, които се предават от едно поколение на следващото. Това включва недвижими имоти, спестявания, цели инвестиционни портфейли, бизнеси и други форми на капитал. В контекста на дългосрочното планиране, особено при формулиране на ефективна стратегия за имоти при разрастващо се семейство, този тип богатство играе ключова роля за постигане на междупоколенческа стабилност.
Важно е да се направи разграничение между двата начина на прехвърляне на наследствено богатство:
– чрез наследяване след смъртта на собственика;
– чрез дарение приживе.
Второто е практика, която дава възможност за стратегическо планиране, контрол върху активите и оптимизация на данъчните последици. Това разграничение е особено съществено при изграждането на семеен имотен портфейл, тъй като изборът на подходящ момент и форма на прехвърляне може да повлияе пряко върху финансовата ефективност на трансфера и възможността за устойчиво нарастване на имуществото.
Създаването на дългосрочно богатство е цел за много домакинства, особено в контекста на стратегическо мислене и изграждане на устойчива стратегия за имоти при разрастващо се семейство. Но наличието на активи само по себе си не гарантира трайно благополучие за бъдещите поколения.
Историческите данни сочат, че по-голямата част от заможните семейства губят значителна част от състоянието си до второто поколение (в Америка 70%), и още по-голяма до третото (90%). Или старата българска поговорка: „Ако баща ти е ходил пеш, ти се возиш в автобус, а синът ти кара кола – внукът ти пак ще ходи пеш“. Днес, разбира се, колата е достъпна за по-голяма част от населението, но разбирате смисъла.
Причината често се крие не в самите финансови инструменти, а в липсата на стратегическо управление, финансово възпитание и ефективен трансфер на собственост. Активи като семейни бизнеси подлежат на значителни колебания или могат напълно да изгубят стойността си, особено при липса на ясно разписан преходен план.
Недвижимите имоти, от друга страна, представляват материална стойност, която е устойчива на инфлационен натиск, създава предвидим паричен поток и има склонност да поскъпва във времето. Именно поради тази стабилност и дългосрочна доходност, жилищата заемат ключова роля в стратегията за запазване на богатство при разрастващо се семейство.
Изграждането на наследствено богатство чрез недвижими имоти изисква стратегическо мислене и планиране в дългосрочен хоризонт. Трябва да се мисли за това какво ще бъде след 20-40-60 години, а не утре. В контекста на стабилна стратегия за имоти при разрастващо се семейство, е важно да се акцентира върху три ключови стълба.
Най-същественият стълб е изграждането на стойност чрез активна и обмислена инвестиция. Докато финансови инструменти като акции или облигации също допринасят за диверсификацията на портфейла, недвижимите имоти осигуряват предимства, които другите активи не могат да предложат, включително:
Едно от най-големите предимства на недвижимите имоти е възможността за използване на ливъридж. Например: С налични 100 000 лева можете да закупите имот на стойност 400 000 лева с банков кредит и 25% самоучастие. Това умножава възможността за капиталово натрупване и Ви позволява да контролирате актив с по-висока стойност от първоначалната инвестиция.
Докато Вие като собственик осигурявате първоначалната инвестиция, ангажиментът по изплащането на главницата се покрива от месечните наемни плащания. Така, с течение на времето, активът увеличава своята нетна стойност (equity), без да се изисква допълнителен капиталов ресурс от Вас. Можете да прочетете повече за това в публикацията ни „Видове наеми при инвестиционните имоти“.
В дългосрочен план повечето недвижими имоти нарастват в стойност благодарение на пазарната динамика. Инвестирайки в региони с положителни демографски и икономически трендове, като нарастващо население, ниска безработица и устойчиво търсене на жилища, Вие гарантирате, че стойността на актива ще се увеличава с времето.
Вторият „стълб“ на наследственото богатство е минимизирането на данъците и тук недвижимите имоти имат допълнителни предимства.
Първо, нека започнем с по-традиционен инвестиционен инструмент: акции. Освен ако не се държат в лицензирана европейска борса, доходите от дивиденти и капиталова печалба се облагат с 10%. Ако извършвате сделки много по-често, тогава попадате под категорията „търговско лице“ и става 15%.
При недвижимите имоти доходът от наем е до голяма степен се изразява само в данък печалба. Ако сте закупили имота си през юридическо лице, тогава имате още едно предимство – лихвите и ипотеките се приспадат като разход, ремонтите – също. За да бъде всичко валидно е важно договорът за наем да е валиден – не приемайте оферти тип: „Ще ти платя кеш и няма да го вписваме“.
ВАЖНО: На този етап в политико-икономическото пространство се говори за облагане на новото строителство с 20% ДДС при продажба до 5 години след придобиването му.
Третият стълб в устойчивата стратегия за имоти при разрастващо се семейство е ефективното планиране на имуществото. Това е критичен компонент за съхраняване на натрупаното богатство и осигуряване на неговото прехвърляне към следващите поколения без правни усложнения и ненужни финансови загуби.
Планирането на имуществото не се изчерпва само с формалностите около завещанието или документите по прехвърляне на собственост. То представлява цялостна стратегия, която гарантира, че активите, особено недвижимите имоти, ще бъдат правилно управлявани, предадени и опазени. То включва:
Един добре структуриран инвестиционен портфейл, съставен от недвижими имоти, в комбинация с дългосрочна имотна инвестиционна стратегия, минимизира риска от съдебни спорове, наследствени конфликти и потенциални загуби. Особено при притежание на няколко имота или при наличие на доходоносни обекти, планирането може да доведе до значителни икономии от време, средства и правни такси.
В контекста на разрастващо се семейство и стремеж към изграждане на стабилна финансова база, планирането на имуществото е наложително.
Както отбелязахме в началото, богатството често се прехвърля след смъртта, но то може да бъде дарено и приживе. А ако се замислим – именно тогава наследниците ни имат най-голяма нужда от подкрепа, особено когато са в младините си.
Повечето младежи в България започват работа след завършване на университет, често с временни или нископлатени позиции, и нямат почти никаква кредитна история, която да им донесе добро ЦКР. В немалка част от случаи ще живеят под наем в продължение на години, преди да успеят да заделят средства за първоначална вноска и да се класират за ипотека. За съжаление, това е едно изгубено десетилетие от гледна точка на финансовото им израстване.
Именно тук недвижимите имоти се превръщат в мощен инструмент. Ако вложите сума за първоначална вноска за жилище, например за малък апартамент в Пловдив, Варна или в околностите на София – Вие осигурявате на наследниците си възможност да градят активи, вместо да плащат наеми. Така те ще изградят кредитна история чрез редовно обслужване на ипотеката, ще натрупат собствен капитал и ще се възползват от естествения растеж на цените на недвижимите имоти.
Към средата на 2025 г., покачването на цените е с 15%. С други думи, първоначалната инвестиция днес може да осигури актив на много по-голяма стойност след десетилетие – без да броим натрупания собствен капитал от месечните вноски.
Затова можем с увереност да кажем, че едно „приживе наследство“ на стойност 50 000 лв., дадено на 23-годишен, е в много отношения по-ценно от това да оставите 250 000 лв. на 52-годишен. В зряла възраст децата Ви най-вероятно вече ще имат стабилни доходи, собствен имот и утвърдена кариера. Но те никога няма да си върнат изгубеното време, през което биха могли да се възползват от комбинирания ефект на дългосрочна инвестиция в недвижим имот. Ако желаете да намерите достъпни инвестиционни имоти, попълнете формуляра на Oximo.
Бъдещето на инвестициите
Иновативна платформа, която обединява инвеститори и им позволява да влизат в сделки с недвижими имоти с преференциални условия. Разполагаме с екип от опитни експерти, които търсят и управляват печеливши инвестиционни проекти.
Научете първи за следващите ни инвестиционни проекти
Ако искате първи да научавате за следващите ни проекти, лесно може да заявите интереса си! Попълнете формуляра и ще започнете да получавате актуалните ни предложения
