ДДС при новото строителство е важен фактор, който пряко влияе върху цената на имота, крайната стойност за купувача и данъчните задължения на инвеститора. За разлика от сделките със стари сгради, новите обикновено попадат в обхвата на облагане с 20% данък добавена стойност. Това включва продажби на новопостроени жилища, търговски обекти и други недвижими имоти в рамките на определен срок след въвеждането им в експлоатация. Познаването на правилата и изключенията е ключово за правилното планиране на покупка или инвестиция, тъй като ДДС може да окаже съществено влияние върху рентабилността на сделката и общите разходи.
В България стандартната ставка на данъка върху добавената стойност (ДДС) е 20%. Tя се прилага при покупка на новопостроени жилищни и търговски имоти. Съгласно Закона за ДДС, „ново строителство“ обхваща имоти, въведени в експлоатация за първи път или продадени в рамките на 60 месеца (5 години) от издаване на удостоверението за въвеждане в експлоатация.
При покупка от физическо или юридическо лице, което е регистрирано по ДДС, цената обикновено се посочва с включен данък. За купувача това означава, че при новото строителство крайната стойност ще бъде с 20% по-висока в сравнение с аналогичен имот от вторичния пазар, който не подлежи на облагане с ДДС, тъй като е въведен в експлоатация преди повече от 5 години.
В определени случаи, когато купувачът също е регистриран по ДДС и имотът ще се използва за облагаема дейност (например отдаване под наем на търговски площи с начисляване на ДДС), сумата на данъка може да бъде приспадната като данъчен кредит.
Бележка: За да научите конкретната законова рамка за ДДС при новото строителство, прочетете нашата публикация „ДДС при недвижимите имоти“.
Промените в ставките и обхвата на ДДС при новото строителство често предизвикват дебат дали целта им е чисто икономическa, или и фискално-стратегическа. В някои случаи увеличаването на приходите от ДДС може да се използва като инструмент за постигане на т.нар. Маастрихтски критерии – особено лимита за бюджетен дефицит до 3% от БВП, който е задължителен за присъединяване към еврозоната.
По-високите приходи от ДДС при сделки с ново строителство позволяват на държавата да подобри съотношението между бюджетните приходи и разходи, което прави финансовата ѝ позиция по-устойчива в очите на Европейската комисия и Европейската централна банка. Това може да изглежда като „счетоводен“ ефект, но в действителност представлява фискален инструмент за краткосрочно балансиране на бюджета.
Въпреки това е важно да се има предвид, че подобни мерки имат и дългосрочни последствия – ДДС при новото строителство може да забави инвестиционната активност, да намали интереса към покупка на нови жилища и да окаже натиск върху цените в строителния сектор.
Поскъпването на новото строителство, поради начисляването на ДДС при продажба от физически лица, неминуемо води до промени в ценообразуването на имотния пазар. Когато ставката се повиши, допълнителните разходи към придобиването на имота обикновено се прехвърлят на крайните купувачи, което води до по-висока крайна цена на жилището.
Това особено се усеща при сегмента на инвестиционното строителство, където възвръщаемостта от инвестицията е чувствителна към началната цена на придобиване. Преди приемането, Вие можехте да закупите жилище на зелено на конкурентна цена и да го продадете като физическо лице, без да е необходимо да начислявате ДДС. Сега ако искате да продадете ново строителство без да се добавя данък добавена стойност, то ще трябва да го препродадете преди въвеждането му в експлоатация.
По-високите разходи могат да доведат до забавяне на темпото на продажбите, особено ако лихвените проценти по ипотеките се покачат и покупателната способност на домакинствата е ограничена. За купувачите, които търсят жилище с цел отдаване под наем, по-високата покупна цена може да удължи срока за възвръщаемост на инвестицията и да намали привлекателността на новото строителство като актив.
Бележка: Предвид особената икономическа обстановка, в която се намираме, българите купуват недвижими имоти (по-бързо от обикновено) поради страхове при влизането в еврозоната. Това временно изкривява пазара, като изстрелва търсенето спрямо предлагането.
От страна на строителните компании, увеличаването на ДДС при новото строителство може да доведе до пренасочване на фокуса към проекти с по-ниска себестойност или към жилища, насочени към сегменти с по-високи доходи, където търсенето е по-устойчиво на ценови промени. В дългосрочен план обаче, ако пазарът се адаптира, цените могат да се стабилизират, особено в райони с високо търсене и ограничено предлагане.
Съгласно действащото законодателство, продажбата на недвижим имот, който е ново строителство, се облага с ДДС, ако сделката се осъществи в рамките на 5 години от датата на въвеждане в експлоатация. След този период продажбата се извършва без начисляване на ДДС. Това поражда логичния въпрос – дали е изгодно да изчакаме 5 години, за да избегнем облагането.
Бележка: За да научите конкретната законова рамка за ДДС при новото строителство, прочетете нашата публикация „ДДС при недвижимите имоти“.
Отговорът зависи от няколко ключови фактора:
Бележка: Препоръчваме Ви да прочетете публикацията ни „Изисквания за ипотечен кредит“.
Решението дали да се изчакат 5 години, за да се избегне ДДС при новото строителство, трябва да бъде основано на точни финансови изчисления, съобразени с конкретната ситуация на инвеститора и пазарната среда. Ако желаете да закупите инвестиционен имот, тогава се свържете с нас чрез формуляра на Oximo.
ДДС при новото строителство е важен фактор, който пряко влияе върху цената на имота, крайната стойност за купувача и данъчните задължения на инвеститора. За разлика от сделките със стари сгради, новите обикновено попадат в обхвата на облагане с 20% данък добавена стойност. Това включва продажби на новопостроени жилища, търговски обекти и други недвижими имоти в рамките на определен срок след въвеждането им в експлоатация. Познаването на правилата и изключенията е ключово за правилното планиране на покупка или инвестиция, тъй като ДДС може да окаже съществено влияние върху рентабилността на сделката и общите разходи.
В България стандартната ставка на данъка върху добавената стойност (ДДС) е 20%. Tя се прилага при покупка на новопостроени жилищни и търговски имоти. Съгласно Закона за ДДС, „ново строителство“ обхваща имоти, въведени в експлоатация за първи път или продадени в рамките на 60 месеца (5 години) от издаване на удостоверението за въвеждане в експлоатация.
При покупка от физическо или юридическо лице, което е регистрирано по ДДС, цената обикновено се посочва с включен данък. За купувача това означава, че при новото строителство крайната стойност ще бъде с 20% по-висока в сравнение с аналогичен имот от вторичния пазар, който не подлежи на облагане с ДДС, тъй като е въведен в експлоатация преди повече от 5 години.
В определени случаи, когато купувачът също е регистриран по ДДС и имотът ще се използва за облагаема дейност (например отдаване под наем на търговски площи с начисляване на ДДС), сумата на данъка може да бъде приспадната като данъчен кредит.
Бележка: За да научите конкретната законова рамка за ДДС при новото строителство, прочетете нашата публикация „ДДС при недвижимите имоти“.
Промените в ставките и обхвата на ДДС при новото строителство често предизвикват дебат дали целта им е чисто икономическa, или и фискално-стратегическа. В някои случаи увеличаването на приходите от ДДС може да се използва като инструмент за постигане на т.нар. Маастрихтски критерии – особено лимита за бюджетен дефицит до 3% от БВП, който е задължителен за присъединяване към еврозоната.
По-високите приходи от ДДС при сделки с ново строителство позволяват на държавата да подобри съотношението между бюджетните приходи и разходи, което прави финансовата ѝ позиция по-устойчива в очите на Европейската комисия и Европейската централна банка. Това може да изглежда като „счетоводен“ ефект, но в действителност представлява фискален инструмент за краткосрочно балансиране на бюджета.
Въпреки това е важно да се има предвид, че подобни мерки имат и дългосрочни последствия – ДДС при новото строителство може да забави инвестиционната активност, да намали интереса към покупка на нови жилища и да окаже натиск върху цените в строителния сектор.
Поскъпването на новото строителство, поради начисляването на ДДС при продажба от физически лица, неминуемо води до промени в ценообразуването на имотния пазар. Когато ставката се повиши, допълнителните разходи към придобиването на имота обикновено се прехвърлят на крайните купувачи, което води до по-висока крайна цена на жилището.
Това особено се усеща при сегмента на инвестиционното строителство, където възвръщаемостта от инвестицията е чувствителна към началната цена на придобиване. Преди приемането, Вие можехте да закупите жилище на зелено на конкурентна цена и да го продадете като физическо лице, без да е необходимо да начислявате ДДС. Сега ако искате да продадете ново строителство без да се добавя данък добавена стойност, то ще трябва да го препродадете преди въвеждането му в експлоатация.
По-високите разходи могат да доведат до забавяне на темпото на продажбите, особено ако лихвените проценти по ипотеките се покачат и покупателната способност на домакинствата е ограничена. За купувачите, които търсят жилище с цел отдаване под наем, по-високата покупна цена може да удължи срока за възвръщаемост на инвестицията и да намали привлекателността на новото строителство като актив.
Бележка: Предвид особената икономическа обстановка, в която се намираме, българите купуват недвижими имоти (по-бързо от обикновено) поради страхове при влизането в еврозоната. Това временно изкривява пазара, като изстрелва търсенето спрямо предлагането.
От страна на строителните компании, увеличаването на ДДС при новото строителство може да доведе до пренасочване на фокуса към проекти с по-ниска себестойност или към жилища, насочени към сегменти с по-високи доходи, където търсенето е по-устойчиво на ценови промени. В дългосрочен план обаче, ако пазарът се адаптира, цените могат да се стабилизират, особено в райони с високо търсене и ограничено предлагане.
Съгласно действащото законодателство, продажбата на недвижим имот, който е ново строителство, се облага с ДДС, ако сделката се осъществи в рамките на 5 години от датата на въвеждане в експлоатация. След този период продажбата се извършва без начисляване на ДДС. Това поражда логичния въпрос – дали е изгодно да изчакаме 5 години, за да избегнем облагането.
Бележка: За да научите конкретната законова рамка за ДДС при новото строителство, прочетете нашата публикация „ДДС при недвижимите имоти“.
Отговорът зависи от няколко ключови фактора:
Бележка: Препоръчваме Ви да прочетете публикацията ни „Изисквания за ипотечен кредит“.
Решението дали да се изчакат 5 години, за да се избегне ДДС при новото строителство, трябва да бъде основано на точни финансови изчисления, съобразени с конкретната ситуация на инвеститора и пазарната среда. Ако желаете да закупите инвестиционен имот, тогава се свържете с нас чрез формуляра на Oximo.
Бъдещето на инвестициите
Иновативна платформа, която обединява инвеститори и им позволява да влизат в сделки с недвижими имоти с преференциални условия. Разполагаме с екип от опитни експерти, които търсят и управляват печеливши инвестиционни проекти.
Научете първи за следващите ни инвестиционни проекти
Ако искате първи да научавате за следващите ни проекти, лесно може да заявите интереса си! Попълнете формуляра и ще започнете да получавате актуалните ни предложения
