Предизвикателства при краткосрочните наеми

Краткосрочните наеми са привлекателна възможност за собственици на имоти, търсещи бърза възвръщаемост и гъвкавост в управлението на активите си. Пазарът на ваканционно и краткосрочно отдаване бележи ръст, стимулиран от платформите за онлайн резервации и нарастващия интерес на туристите към алтернативни форми на настаняване.

Въпреки потенциала за високи приходи, този бизнес модел крие специфични предизвикателства. Предизвикателствата при краткосрочните наеми могат да засегнат рентабилността и дългосрочната стойност на актива. Затова е от съществено значение инвеститорите и собствениците да познават рисковете и да разработят стратегии за ефективното им управление. В тази публикация от Oximo ще разгледаме ключовите фактори, които могат да се превърнат в пречка за успеха, и как да бъдат минимизирани:

Предизвикателствата пред краткосрочните наеми – кои са основните?

Една успешна стратегия за управление на имот с цел ваканционно отдаване започва с ясното познаване на предизвикателствата, които могат да възникнат. Предизвикателствата при краткосрочните наеми не се изчерпват само с намирането на наематели – те обхващат правни, оперативни и финансови рискове, които могат да окажат пряко влияние върху рентабилността.

Сред най-често срещаните предизвикателства са:

• Спазване на установени правила – в определени локации можете да се наложи да се спазват различни правила, например (ако) отдавате жилище в имотен комплекс, който има ясно определен правилник или е част от хотел;
• Щети по имота и тяхното управление – интензивната смяна на гости увеличава риска от материални повреди. Липсата на бърза реакция може да доведе до по-високи разходи за ремонт и загуба на приходи.
• Оптимизиране на наемната цена – поставянето на твърде висока цена може да намали заетостта, а твърде ниска – да намали печалбата.
• Проблеми с наемателите/Проблеми наематели – по-честото сменяне на наемателите създава по-голяма вероятност да попаднете на некоректни хора, които могат да причинят проблеми със съседи, имущество и дори да не освободят имота;
• Поддържане на високо качество на обслужване – за да се гарантира устойчив доход, е важно гостите да получат положително преживяване, което да води до добри отзиви и повторни резервации.

Колкото по-детайлно познавате тези рискове, толкова по-ефективно можете да изградите стратегия, която не само минимизира загубите, но и повишава дългосрочната стойност на имота. Нека да разгледаме по-подробно за какво трябва да се притеснявате, хвърляйки един по-широк поглед върху тези точки:

Спазване на нормативни изисквания

Едно от най-честите предизвикателства при краткосрочните наеми е свързано с регулации (национални и местни). В много големи градове и туристически зони дейността е подложена на строги правила – от задължителна регистрация и издаване на лиценз, до ограничения за броя на дните, в които имотът може да се отдава. Нарушаването на тези изисквания може да доведе до значителни глоби, административни санкции или дори забрана за отдаване на имота.

Например – Вие трябва да заплатите туристически данък при определени курорти, като за всяка локация сумата е различна, а ако притежавате жилище в хотел/комплекс, може да има правилник, създаващ допълнителни разходи и правила. Трябва да спазвате и местните наредби, които не са свързани само с туризъм – в гр. Русе е забранено пиенето на алкохол на обществени места и ако хванат наематели да го правят пред ваш имот, Вие също можете да си имате проблеми в лицето на общината, че привличате такъв тип туристи, а това е важно, за да Ви бъде издаден лиценз.

Бележка: В България наемите над една година се записват задължително в Агенция по вписванията. Под този период е само препоръчително.

За да се избегнат подобни рискове, собствениците трябва:

• Да проучат подробно законодателството в своя регион и да се уверят, че имотът отговаря на правни стандарти;
• Да поддържат актуални документи, лицензи и застраховки, които могат да бъдат изискани при проверка от съответните органи;
• Да следят за промени в нормативната уредба, тъй като регулациите за краткосрочни наеми често се актуализират в отговор на натиска от местните общности и хотелиерския сектор – например през 2025 г. бе направена промяна (в чл. 116, ал. 5) по отношение на събиране на данни на граждани от страна-членка на ЕС.

Предварителната подготовка и стриктното спазване на законовите изисквания минимизират риска от санкции, но и създават доверие у бъдещите наематели.

Какво ни казва Закон за туризма?

Законът за туризма ни показва следните предизвикателства пред краткосрочните наеми:

Чл. 113: Определя кои са лицата, които могат да извършват хотелиерска дейност (вкл. Краткосрочни наеми в стаи, апартаменти и къщи за гости);

Чл. 116: Урежда дейността по водене на регистър за настанените лица;

Чл. 165–168 ЗТ: регламентират Националния туристически регистър, в който общините вписват обектите, получили временни удостоверения, категоризация или регистрация.

Чл. 179 и чл. 213 ЗТ: предвиждат контрола и санкциите при неизпълнение на тези изисквания (глоби и имуществените санкции за работа без регистрация или за нарушения по чл. 116).

Флуктуация в търсенето

Едно от значимите предизвикателства при краткосрочните наеми е непостоянството в търсенето. То се влияе от сезонността, икономическите условия, тенденциите в туризма и непредвидими събития като природни бедствия или глобални пандемии. Тази променливост създава предизвикателства за поддържане на стабилна заетост и рентабилност през цялата година.

Ключови стратегии за устойчивост:

За да бъдете устойчиви по време на различни пазарни сътресения, можете да заложите на следните тънкости при управлението на краткосрочни наеми 

• Диверсифициране на клиентската база – насочвайте маркетинга към различни типове гости, за да избегнете зависимостта от един пазарен сегмент;

Бележка: Повече за подходящите типове наематели за краткосрочни наеми можете да прочетете в нашата публикация: „Какво са краткосрочните наеми?“.

• Гъвкави условия за резервация – политики за безплатно анулиране и оферти в последния момент могат да поддържат висока заетост дори при спад на търсенето;
• Динамично ценообразуване – настройвайте цените според пазарните колебания и конкурентната среда;
• Подобрения на имота – инвестициите в модерни удобства и естетически промени повишават привлекателността;
• Използване на аналитични инструменти – платформи като Booking предоставят актуални данни за търсенето, цените и конкурентите.

Въпреки че колебанията в търсенето са неизбежни, проактивното управление и адаптивните стратегии позволяват на инвеститорите да минимизират риска и да поддържат стабилни приходи.

Амортизация на имота

Сред честите предизвикателства при краткосрочните наеми е ускорената амортизация на имота. Гостите често не се отнасят към него с вниманието, което би проявил дългосрочен наемател, което може да доведе до по-бърза амортизация на мебели, уреди и интериорни решения. Това не само увеличава разходите за поддръжка, но и може да понижи стойността на имота във времето. Някои ефективни мерки за ограничаване на амортизацията са:

• Редовни проверки и профилактична поддръжка – инспекциите помагат за навременното откриване на проблеми, преди да е необходим скъп ремонт;
• Инвестиция в издръжливи материали и обзавеждане – мебели и настилки с високо качество удължават жизнения цикъл на интериора;
• Ясни правила за ползване – предварителната комуникация с гостите относно допустимото поведение и грижата за имота намалява риска от щети;
• Гаранционни депозити и застраховка – финансовата защита покрива щети и загуби, които иначе биха се отразили пряко на собственика.

Поддържането на превантивна стратегия и внимателен контрол върху имота осигурява дългосрочна рентабилност и запазва привлекателността му на пазара.

Нивата на шум

Едно от често срещаните предизвикателства при краткосрочните наеми е прекомерният шум, който може да предизвика напрежение със съседите, оплаквания до полицията и в някои случаи – дори съдебни действия. Липсата на контрол върху действията на наемателите може да навреди на репутацията Ви в платформите за отдаване под наем и на дългосрочните Ви отношения с местната общност.

Бележка: Препоръчваме Ви нашата публикация: „Съседите като фактор при отдаване на имот“

Ефективни начини за управление на шума:

• Ясни правила в къщата – определете допустимите нива на шум и включете клаузи за тишина в условията за наем;
• Проверка на гостите – предварителната оценка на потенциалните наематели намалява риска от проблемни резервации;
• Часове за тишина – въведете фиксирани часови диапазони, в които шумът трябва да бъде сведен до минимум;
• Бърза реакция при жалби – навременната комуникация със съседите и гостите предотвратява ескалация на конфликти;

Оптимизация на графика

Едно от подценяваните, но често срещани предизвикателства при краткосрочните наеми е свързано с ефективното управление на времето. Координацията между комуникацията с гостите, поддръжката на имота, административните задачи и маркетинга може бързо да се превърне в пълен работен ден – и то без почивка. От Oximo Ви съветваме да предприемете следните действия:

• Автоматизация на процеси – използвайте готови шаблони за потвърждаване на резервации, инструкции за настаняване и отговори на често задавани въпроси;
• Възлагане на външни изпълнители – ремонт, почистване или техническа поддръжка могат да бъдат поверени на професионалисти, което освобождава време за стратегическо планиране, ако притежаваме по-голям портфейл от жилища;

Бележка: Прочетете статията ни „Професионален мениджър на имоти“;

• Софтуер за управление на имоти – платформи като Booking предоставят данни за оптимизиране на ценообразуването и подобряване на заетостта;
• Отдалечено настаняване и напускане – ясен наръчник с инструкции за настаняване, напускане и дребни задачи, които гостите могат да изпълнят сами;
• Приоритизация на дейности – фокусирайте усилията си върху задачите с най-голямо въздействие върху приходите и удовлетвореността на гостите.

Доброто менажиране на графика намалява стреса Ви (личен план) и повишава качеството на услугата (професионален план), което е ключово за успеха на всеки собственик или мениджър в този сегмент.

Наематели, които превишават срока на престоя си

Сред по-сериозните предизвикателства при краткосрочните наеми са случаите, в които гостите остават в имота след уговорения срок. Това може да доведе до финансови загуби, пропуснати резервации и дори до допълнителни щети върху имота. Ето защо трябва да се погрижите за:

• Ясни условия в договора – определете точни часове за настаняване и напускане, лимити за броя гости и конкретни санкции при надвишаване на престоя.
• Ранна намеса – при съмнения за удължаване на престоя (например не можете да осъществите контакт с наемателите и отказват да Ви вдигнат телефона или отворят вратата), реагирайте предварително с ясни инструкции и, ако е необходимо, с налагане на такси.
• Технологични решения – използвайте интелигентни брави, системи за достъп без ключ и охранителни камери за по-добър контрол и превенция на неразрешен престой.

Проактивният подход към този проблем е ключов за запазване на приходите и доброто функциониране на графика за резервации.

Трябва ли да обмисля имот с краткосрочен наем за своя портфейл?

Краткосрочните наеми могат да бъдат изключително доходоносна инвестиция, но успехът изисква внимание към детайлите, стратегическо управление и готовност да се реагира навреме на възникнали ситуации. От флуктуации в търсенето и износване на имота, до проблеми с шума, управлението на времето и гости, които надвишават престоя си – всеки от тези фактори може да повлияе на вашата рентабилност.

Ключът е да идентифицирате и минимизирате предизвикателствата при краткосрочните наеми още преди да се проявят, като внедрите превантивни мерки, използвате технологични решения и поддържате постоянна комуникация с гостите и съседите.

Ако искате да получите професионални насоки и да откриете добри възможности за покупка на жилище с цел отдаване, попълнете нашия формуляр.

‍