Въпросът „Как да оценя правилно имота си?“ винаги идва точнов момента, когато решите да продавате или отдавате под наем. В този момент често инвеститорите допускатедна от най-големите грешка: да вярвате само на слухове или стари обяви.
В България през 2025 г. пазарът остава динамичен — лихвитескачат и падат (но все още са ниски), еврозоната е на прага, а купувачите иматповече канали за проверка от всякога. Затова правилната оценка е възможност за по-бърза сделка и по-високапечалба.
Правилната оценка на имота гарантира по-бързареализация на печалба чрез продажба или отдаване под наем.Историята на пазара на имоти в България е показала, че често продавачитеобявяват първоначална цена над пазарната, за да имат място, в което да седоговорят с клиента.
Реалността обаче е друга – по този начин офертата им серадва на по-малък интерес. Тя е неатрактивна, след първия месец започватнеприятните обаждания за договорки от типа на: „Имам интерес, но ако цената е20% надолу“ и т.н. Накратко – правилната оценка на имота може да Виспести месеци и да Ви осигури по-добра възвращаемост.
За да оценим правилно имота си е важно да сесъобразим с редица фактори. Не всички от тях са статични (католокацията), има и променливи (влизането в еврозоната). Ще разгледаме някои оттях:
Нищо не бие местоположението като значим фактор, когатоизвършване оценка на имота. В София разликата между Лозенец и Люлин можеда стигне 800 €/кв.м (данните са от imoti.bg към 01.07.2025 г). Примери:
Дори в един квартал разликата е огромна — близост до метро,парк или училище веднага качва цената.
Квадратурата е фактор, когато извършвате оценка на имота,но само тя е недостатъчна. Купувачите гледат и неговата функционалност. 80 кв.мс дълъг коридор и преходни стаи може да струва по-малко от 65 кв.м, но добреорганизиран тристаен.
Бележка: Бъдете внимателни за представената реалнаплощ. Тя се доказва само чрез нотариален акт и скица.
Тухла > ЕПК > Панел — така мислят купувачите, когато оценяватимота. Новата тухла (след 2000 г.) често е с 15–20% над старапанелка в същия район.
Причината? Енергийна ефективност, инсталации, асансьори и общи части.
Панелните блокове масово надхвърлиха проектния сисрок (50 години). Купувачите го знаят и смятат ремонт на входа, покрива ищранговете, когато се ориентират към покупката на такова жилище. Все пак, акоВие сте от късметлиите, които са се възползвали от европейските програми засаниране, оценката на имота Ви е по-различна. Най-добре е да секонсултирате с експерт.
Етажът и асансьорът също играят роля при оценката наимота. Последен или партерен често се явяват минуси за купувача. За разликаот панелките, при новото строителство често първият етаж не предлагаконфиденциалност на личния живот. Минувачите могат да видят направо презпрозореца Ви. Висок етаж без асансьор = още по-голям минус.
Юг, югозапад, зеленина, открита панорама — това качвацената. Север, вътрешен двор, малко светлина — смъкват я. Все пак, когатоправите оценка на имота си, не забравяйте да видите и градоустройственияплан и добре да проучите локацията. Вашата красива гледка към Витошаможе да бъде скрита още на следващата година, ако някой е решил да я закрие свисока сграда.
Спокойствието и тишината се явяват ключови при оценка наимота. Булевард с тежък трафик? По-ниска цена. ЖП линия? Също. Въпреки товапо-ниската цена може да привлече различен тип клиенти. Както са казали „Завсеки влак си има пътници“.
Паркоместата и гаражите, които са включени към имота, често покачватнеговата цена при оценката му. Свободното паркиране също може да бъде взетопредвид. В София, Варна, Пловдив — гаражът е +10% спрямо сходен имот без него. Наличиетона собствено място за паркиране е решаващо.
Освен сравнителния анализ, който е задължителен завсеки, който иска да разбере пазарната картина, има и по-професионални методи.Ето три от най-използваните методи за оценка на имота:
Често този метод звучи „сложно“, но реално е логичен модел:изчислявате бъдещите приходи от имота (например наемите за 10 години напред),след което ги „дисконтирате“ — свеждате ги до днешната им стойност, отчитайкиинфлацията, риска и евентуалното поскъпване.
Пример:
Така получавате реална нетна стойност на Вашия инвестиционен имот — често инвеститорите използват това за Airbnbимоти в София, Пловдив или морските курорти
Бележка: При тази формула не се смятат разходите и непрепоръчваме да я използвате.
Този подход е най-удобен за дребни инвеститори, които искатда направят правилна оценка на имота си. Формулата: Нетна доходност = ((годишен наем-годишниразходи) / Цена на покупка) * 100.
Пример:
Нетна доходност = ((12000−1800) / 200000)×100=5.1%
Много собственици в България смятат само грубата доходност(Gross Yield) при оценка на имота, но тя заблуждава — нетната даваистинската картина.
Това е най-старият метод при оценка на имота: взиматесредната цена на кв.м за района и я умножавате по вашата квадратура. Коригиратенагоре или надолу според състоянието, етажа, асансьора, изложението идопълнителните екстри (гараж). Звучи елементарно, но работи — особено аконаправите сравнителната таблица с поне 5-10 реални сделки.
Юридическите и данъчните детайли при оценка на имотамогат пряко да повлияят върху неговата цена. Затова е важно предварително дасте наясно и да се справили със следните фактори:
· Нотариаленакт;
· Удостоверениеза тежести;
· Скицаили схема от кадастъра;
· Енергиенсертификат (задължителен);
· Акт16 (ако е ново строителство).
Общо за нотариус и държавни такси отделете ~3%–4% отстойността. Ако ползвате брокер, стандартната комисионна е 2%–3%. Ако имаипотека, банката ще поиска оценител.
Всеки купувач започва от снимките. Снимайте при дневнасветлина, а при нужда ползвайте професионален фотограф — разликата в интереса еогромна.
Заглавието трябва да е точно: „Тухлен двустаен имот,Лозенец, до метро — 72 кв.м“. Това работи по-добре от „Прекрасен апартамент —уникална възможност!“.
В описанието включете: тип строителство, етаж, квадратура,изложение, паркомясто, ремонт. Добавете видео тур, много хора искат да „видят“жилището, преди да дойдат. Това са съвети, които могат да Ви помогнат даповишите оценката на купувача спрямо Вашето жилище.
Оценката на имота е процес, в който пазарът,математиката и психологията се срещат. Подгответе имота, следете пазара и, акосе колебаете, потърсете професионалистот Oximo.
Въпросът „Как да оценя правилно имота си?“ винаги идва точнов момента, когато решите да продавате или отдавате под наем. В този момент често инвеститорите допускатедна от най-големите грешка: да вярвате само на слухове или стари обяви.
В България през 2025 г. пазарът остава динамичен — лихвитескачат и падат (но все още са ниски), еврозоната е на прага, а купувачите иматповече канали за проверка от всякога. Затова правилната оценка е възможност за по-бърза сделка и по-високапечалба.
Правилната оценка на имота гарантира по-бързареализация на печалба чрез продажба или отдаване под наем.Историята на пазара на имоти в България е показала, че често продавачитеобявяват първоначална цена над пазарната, за да имат място, в което да седоговорят с клиента.
Реалността обаче е друга – по този начин офертата им серадва на по-малък интерес. Тя е неатрактивна, след първия месец започватнеприятните обаждания за договорки от типа на: „Имам интерес, но ако цената е20% надолу“ и т.н. Накратко – правилната оценка на имота може да Виспести месеци и да Ви осигури по-добра възвращаемост.
За да оценим правилно имота си е важно да сесъобразим с редица фактори. Не всички от тях са статични (католокацията), има и променливи (влизането в еврозоната). Ще разгледаме някои оттях:
Нищо не бие местоположението като значим фактор, когатоизвършване оценка на имота. В София разликата между Лозенец и Люлин можеда стигне 800 €/кв.м (данните са от imoti.bg към 01.07.2025 г). Примери:
Дори в един квартал разликата е огромна — близост до метро,парк или училище веднага качва цената.
Квадратурата е фактор, когато извършвате оценка на имота,но само тя е недостатъчна. Купувачите гледат и неговата функционалност. 80 кв.мс дълъг коридор и преходни стаи може да струва по-малко от 65 кв.м, но добреорганизиран тристаен.
Бележка: Бъдете внимателни за представената реалнаплощ. Тя се доказва само чрез нотариален акт и скица.
Тухла > ЕПК > Панел — така мислят купувачите, когато оценяватимота. Новата тухла (след 2000 г.) често е с 15–20% над старапанелка в същия район.
Причината? Енергийна ефективност, инсталации, асансьори и общи части.
Панелните блокове масово надхвърлиха проектния сисрок (50 години). Купувачите го знаят и смятат ремонт на входа, покрива ищранговете, когато се ориентират към покупката на такова жилище. Все пак, акоВие сте от късметлиите, които са се възползвали от европейските програми засаниране, оценката на имота Ви е по-различна. Най-добре е да секонсултирате с експерт.
Етажът и асансьорът също играят роля при оценката наимота. Последен или партерен често се явяват минуси за купувача. За разликаот панелките, при новото строителство често първият етаж не предлагаконфиденциалност на личния живот. Минувачите могат да видят направо презпрозореца Ви. Висок етаж без асансьор = още по-голям минус.
Юг, югозапад, зеленина, открита панорама — това качвацената. Север, вътрешен двор, малко светлина — смъкват я. Все пак, когатоправите оценка на имота си, не забравяйте да видите и градоустройственияплан и добре да проучите локацията. Вашата красива гледка към Витошаможе да бъде скрита още на следващата година, ако някой е решил да я закрие свисока сграда.
Спокойствието и тишината се явяват ключови при оценка наимота. Булевард с тежък трафик? По-ниска цена. ЖП линия? Също. Въпреки товапо-ниската цена може да привлече различен тип клиенти. Както са казали „Завсеки влак си има пътници“.
Паркоместата и гаражите, които са включени към имота, често покачватнеговата цена при оценката му. Свободното паркиране също може да бъде взетопредвид. В София, Варна, Пловдив — гаражът е +10% спрямо сходен имот без него. Наличиетона собствено място за паркиране е решаващо.
Освен сравнителния анализ, който е задължителен завсеки, който иска да разбере пазарната картина, има и по-професионални методи.Ето три от най-използваните методи за оценка на имота:
Често този метод звучи „сложно“, но реално е логичен модел:изчислявате бъдещите приходи от имота (например наемите за 10 години напред),след което ги „дисконтирате“ — свеждате ги до днешната им стойност, отчитайкиинфлацията, риска и евентуалното поскъпване.
Пример:
Така получавате реална нетна стойност на Вашия инвестиционен имот — често инвеститорите използват това за Airbnbимоти в София, Пловдив или морските курорти
Бележка: При тази формула не се смятат разходите и непрепоръчваме да я използвате.
Този подход е най-удобен за дребни инвеститори, които искатда направят правилна оценка на имота си. Формулата: Нетна доходност = ((годишен наем-годишниразходи) / Цена на покупка) * 100.
Пример:
Нетна доходност = ((12000−1800) / 200000)×100=5.1%
Много собственици в България смятат само грубата доходност(Gross Yield) при оценка на имота, но тя заблуждава — нетната даваистинската картина.
Това е най-старият метод при оценка на имота: взиматесредната цена на кв.м за района и я умножавате по вашата квадратура. Коригиратенагоре или надолу според състоянието, етажа, асансьора, изложението идопълнителните екстри (гараж). Звучи елементарно, но работи — особено аконаправите сравнителната таблица с поне 5-10 реални сделки.
Юридическите и данъчните детайли при оценка на имотамогат пряко да повлияят върху неговата цена. Затова е важно предварително дасте наясно и да се справили със следните фактори:
· Нотариаленакт;
· Удостоверениеза тежести;
· Скицаили схема от кадастъра;
· Енергиенсертификат (задължителен);
· Акт16 (ако е ново строителство).
Общо за нотариус и държавни такси отделете ~3%–4% отстойността. Ако ползвате брокер, стандартната комисионна е 2%–3%. Ако имаипотека, банката ще поиска оценител.
Всеки купувач започва от снимките. Снимайте при дневнасветлина, а при нужда ползвайте професионален фотограф — разликата в интереса еогромна.
Заглавието трябва да е точно: „Тухлен двустаен имот,Лозенец, до метро — 72 кв.м“. Това работи по-добре от „Прекрасен апартамент —уникална възможност!“.
В описанието включете: тип строителство, етаж, квадратура,изложение, паркомясто, ремонт. Добавете видео тур, много хора искат да „видят“жилището, преди да дойдат. Това са съвети, които могат да Ви помогнат даповишите оценката на купувача спрямо Вашето жилище.
Оценката на имота е процес, в който пазарът,математиката и психологията се срещат. Подгответе имота, следете пазара и, акосе колебаете, потърсете професионалистот Oximo.
Бъдещето на инвестициите
Иновативна платформа, която обединява инвеститори и им позволява да влизат в сделки с недвижими имоти с преференциални условия. Разполагаме с екип от опитни експерти, които търсят и управляват печеливши инвестиционни проекти.
Научете първи за следващите ни инвестиционни проекти
Ако искате първи да научавате за следващите ни проекти, лесно може да заявите интереса си! Попълнете формуляра и ще започнете да получавате актуалните ни предложения
