Въпросът „Как да оценя правилно имота си?“ винаги идва точно в момента, когато решите да продавате или отдавате под наем. В този момент често инвеститорите допускат една от най-големите грешка: да вярвате само на слухове или стари обяви.
В България през 2025 г. пазарът остава динамичен — лихвите скачат и падат (но все още са ниски), еврозоната е на прага, а купувачите имат повече канали за проверка от всякога. Затова правилната оценка е възможност за по-бърза сделка и по-висока печалба.
Правилната оценка на имота гарантира по-бърза реализация на печалба чрез продажба или отдаване под наем. Историята на пазара на имоти в България е показала, че често продавачите обявяват първоначална цена над пазарната, за да имат място, в което да се договорят с клиента.
Реалността обаче е друга – по този начин офертата им се радва на по-малък интерес. Тя е неатрактивна, след първия месец започват неприятните обаждания за договорки от типа на: „Имам интерес, но ако цената е 20% надолу“ и т.н. Накратко – правилната оценка на имота може да Ви спести месеци и да Ви осигури по-добра възвращаемост.
За да оценим правилно имота си е важно да се съобразим с редица фактори. Не всички от тях са статични (като локацията), има и променливи (влизането в еврозоната). Ще разгледаме някои от тях:
Нищо не бие местоположението като значим фактор, когато извършване оценка на имота. В София разликата между Лозенец и Люлин може да стигне 800 €/кв.м (данните са от imoti.bg към 01.07.2025 г). Примери:
Дори в един квартал разликата е огромна — близост до метро, парк или училище веднага качва цената.
Квадратурата е фактор, когато извършвате оценка на имота, но само тя е недостатъчна. Купувачите гледат и неговата функционалност. 80 кв.м с дълъг коридор и преходни стаи може да струва по-малко от 65 кв.м, но добре организиран тристаен.
Бележка: Бъдете внимателни за представената реална площ. Тя се доказва само чрез нотариален акт и скица.
Тухла > ЕПК > Панел — така мислят купувачите, когато оценяват имота. Новата тухла (след 2000 г.) често е с 15–20% над стара панелка в същия район.
Причината? По-висока енергийна ефективност, по-надеждни инсталации и асансьори, често по-добре поддържани общи части.
Панелните блокове масово надхвърлиха проектния си срок (50 години). Купувачите го знаят и смятат ремонт на входа, покрива и щранговете, когато се ориентират към покупката на такова жилище. Все пак, ако Вие сте от късметлиите, които са се възползвали от европейските програми за саниране, оценката на имота Ви е по-различна. Най-добре е да се консултирате с експерт.
Етажът и асансьорът също играят роля при оценката на имота. Последен или партерен често се явяват минуси за купувача. За разлика от панелките, при новото строителство често първият етаж не предлага конфиденциалност на личния живот. Минувачите могат да видят направо през прозореца Ви. Висок етаж без асансьор = още по-голям минус.
Юг, югозапад, зеленина, открита панорама — това качва цената. Север, вътрешен двор, малко светлина — смъкват я. Все пак, когато правите оценка на имота си, не забравяйте да видите и градоустройствения план и добре да проучите локацията. Вашата красива гледка към Витоша може да бъде скрита още на следващата година, ако някой е решил да я закрие с висока сграда.
Спокойствието и тишината се явяват ключови при оценка на имота. Булевард с тежък трафик? По-ниска цена. ЖП линия? Също. Въпреки това, по-ниската цена може да привлече различен тип клиенти. Както са казали „За всеки влак си има пътници“.
Всеки, който иска да разбере пазарната картина, може да направи това, като използва различни методи. Ето три от най-използваните методи за оценка на имота:
Често този метод звучи „сложно“, но реално е лесен за разбиране: изчислявате бъдещите приходи (тези, които се очаква да получите) от имота (например наемите за 10 години напред), след което ги дисконтирате — свеждате ги до днешната им стойност, отчитайки инфлацията, риска и евентуалното поскъпване.
Пример:
Така получавате реална нетна стойност на Вашия инвестиционен имот — често инвеститорите използват това за Airbnb имоти в София, Пловдив или морските курорти.
Бележка: При този метод не се смятат разходите и не препоръчваме да я използвате.
Бележка 2: Дисконтирането е метод на анализ, който оценява даден актив. В него се използва концепцията за стойността на парите при отчитане на фактора време. Това е процес, противоположен на олихвяването.
Този подход е най-удобен за дребни инвеститори, които искат да направят правилна оценка на имота си. Формулата: Нетна доходност = ((годишен наем-годишни разходи) / Цена на покупка) * 100.
Пример:
Нетна доходност = ((12000−1800) / 200000)×100=5.1%
Много собственици в България смятат само брутната доходност (Gross Yield) при оценка на имота, но тя заблуждава — нетната дава истинската картина.
Това е най-старият метод при оценка на имота: взимате средната цена на кв.м за района и я умножавате по вашата квадратура. Коригирате нагоре или надолу според състоянието, етажа, асансьора, изложението и допълнителните екстри (гараж). Звучи елементарно, но работи — особено ако направите сравнителната таблица с поне 5-10 реални сделки.
Юридическите и данъчните детайли при оценка на имота могат пряко да повлияят върху неговата цена. Затова е важно предварително да сте наясно и да сте набавили следните документи:
Общо за нотариус и държавни такси отделете ~3%–4% от стойността. Ако ползвате брокер, стандартната комисионна е 2%–3%. Ако има ипотека, банката ще поиска оценител.
Всеки купувач започва от снимките. Снимайте при дневна светлина, а при нужда ползвайте услугите на професионален фотограф — разликата в интереса често е огромна.
Заглавието трябва да е точно: „Тухлен двустаен имот, Лозенец, до метро — 72 кв.м“. Това работи по-добре от „Прекрасен апартамент — уникална възможност!“.
В описанието включете: тип строителство, етаж, квадратура, изложение, паркомясто, ремонт. Добавете видео тур, много хора искат да „видят“ жилището, преди да дойдат. Това са съвети, които могат да Ви помогнат да повишите оценката на купувача спрямо Вашето жилище.
Оценката на имота е процес, в който пазарът, математиката и психологията се срещат. Подгответе имота, следете пазара и, ако се колебаете, потърсете професионалист от Oximo.
Въпросът „Как да оценя правилно имота си?“ винаги идва точно в момента, когато решите да продавате или отдавате под наем. В този момент често инвеститорите допускат една от най-големите грешка: да вярвате само на слухове или стари обяви.
В България през 2025 г. пазарът остава динамичен — лихвите скачат и падат (но все още са ниски), еврозоната е на прага, а купувачите имат повече канали за проверка от всякога. Затова правилната оценка е възможност за по-бърза сделка и по-висока печалба.
Правилната оценка на имота гарантира по-бърза реализация на печалба чрез продажба или отдаване под наем. Историята на пазара на имоти в България е показала, че често продавачите обявяват първоначална цена над пазарната, за да имат място, в което да се договорят с клиента.
Реалността обаче е друга – по този начин офертата им се радва на по-малък интерес. Тя е неатрактивна, след първия месец започват неприятните обаждания за договорки от типа на: „Имам интерес, но ако цената е 20% надолу“ и т.н. Накратко – правилната оценка на имота може да Ви спести месеци и да Ви осигури по-добра възвращаемост.
За да оценим правилно имота си е важно да се съобразим с редица фактори. Не всички от тях са статични (като локацията), има и променливи (влизането в еврозоната). Ще разгледаме някои от тях:
Нищо не бие местоположението като значим фактор, когато извършване оценка на имота. В София разликата между Лозенец и Люлин може да стигне 800 €/кв.м (данните са от imoti.bg към 01.07.2025 г). Примери:
Дори в един квартал разликата е огромна — близост до метро, парк или училище веднага качва цената.
Квадратурата е фактор, когато извършвате оценка на имота, но само тя е недостатъчна. Купувачите гледат и неговата функционалност. 80 кв.м с дълъг коридор и преходни стаи може да струва по-малко от 65 кв.м, но добре организиран тристаен.
Бележка: Бъдете внимателни за представената реална площ. Тя се доказва само чрез нотариален акт и скица.
Тухла > ЕПК > Панел — така мислят купувачите, когато оценяват имота. Новата тухла (след 2000 г.) често е с 15–20% над стара панелка в същия район.
Причината? По-висока енергийна ефективност, по-надеждни инсталации и асансьори, често по-добре поддържани общи части.
Панелните блокове масово надхвърлиха проектния си срок (50 години). Купувачите го знаят и смятат ремонт на входа, покрива и щранговете, когато се ориентират към покупката на такова жилище. Все пак, ако Вие сте от късметлиите, които са се възползвали от европейските програми за саниране, оценката на имота Ви е по-различна. Най-добре е да се консултирате с експерт.
Етажът и асансьорът също играят роля при оценката на имота. Последен или партерен често се явяват минуси за купувача. За разлика от панелките, при новото строителство често първият етаж не предлага конфиденциалност на личния живот. Минувачите могат да видят направо през прозореца Ви. Висок етаж без асансьор = още по-голям минус.
Юг, югозапад, зеленина, открита панорама — това качва цената. Север, вътрешен двор, малко светлина — смъкват я. Все пак, когато правите оценка на имота си, не забравяйте да видите и градоустройствения план и добре да проучите локацията. Вашата красива гледка към Витоша може да бъде скрита още на следващата година, ако някой е решил да я закрие с висока сграда.
Спокойствието и тишината се явяват ключови при оценка на имота. Булевард с тежък трафик? По-ниска цена. ЖП линия? Също. Въпреки това, по-ниската цена може да привлече различен тип клиенти. Както са казали „За всеки влак си има пътници“.
Всеки, който иска да разбере пазарната картина, може да направи това, като използва различни методи. Ето три от най-използваните методи за оценка на имота:
Често този метод звучи „сложно“, но реално е лесен за разбиране: изчислявате бъдещите приходи (тези, които се очаква да получите) от имота (например наемите за 10 години напред), след което ги дисконтирате — свеждате ги до днешната им стойност, отчитайки инфлацията, риска и евентуалното поскъпване.
Пример:
Така получавате реална нетна стойност на Вашия инвестиционен имот — често инвеститорите използват това за Airbnb имоти в София, Пловдив или морските курорти.
Бележка: При този метод не се смятат разходите и не препоръчваме да я използвате.
Бележка 2: Дисконтирането е метод на анализ, който оценява даден актив. В него се използва концепцията за стойността на парите при отчитане на фактора време. Това е процес, противоположен на олихвяването.
Този подход е най-удобен за дребни инвеститори, които искат да направят правилна оценка на имота си. Формулата: Нетна доходност = ((годишен наем-годишни разходи) / Цена на покупка) * 100.
Пример:
Нетна доходност = ((12000−1800) / 200000)×100=5.1%
Много собственици в България смятат само брутната доходност (Gross Yield) при оценка на имота, но тя заблуждава — нетната дава истинската картина.
Това е най-старият метод при оценка на имота: взимате средната цена на кв.м за района и я умножавате по вашата квадратура. Коригирате нагоре или надолу според състоянието, етажа, асансьора, изложението и допълнителните екстри (гараж). Звучи елементарно, но работи — особено ако направите сравнителната таблица с поне 5-10 реални сделки.
Юридическите и данъчните детайли при оценка на имота могат пряко да повлияят върху неговата цена. Затова е важно предварително да сте наясно и да сте набавили следните документи:
Общо за нотариус и държавни такси отделете ~3%–4% от стойността. Ако ползвате брокер, стандартната комисионна е 2%–3%. Ако има ипотека, банката ще поиска оценител.
Всеки купувач започва от снимките. Снимайте при дневна светлина, а при нужда ползвайте услугите на професионален фотограф — разликата в интереса често е огромна.
Заглавието трябва да е точно: „Тухлен двустаен имот, Лозенец, до метро — 72 кв.м“. Това работи по-добре от „Прекрасен апартамент — уникална възможност!“.
В описанието включете: тип строителство, етаж, квадратура, изложение, паркомясто, ремонт. Добавете видео тур, много хора искат да „видят“ жилището, преди да дойдат. Това са съвети, които могат да Ви помогнат да повишите оценката на купувача спрямо Вашето жилище.
Оценката на имота е процес, в който пазарът, математиката и психологията се срещат. Подгответе имота, следете пазара и, ако се колебаете, потърсете професионалист от Oximo.
Бъдещето на инвестициите
Иновативна платформа, която обединява инвеститори и им позволява да влизат в сделки с недвижими имоти с преференциални условия. Разполагаме с екип от опитни експерти, които търсят и управляват печеливши инвестиционни проекти.
Научете първи за следващите ни инвестиционни проекти
Ако искате първи да научавате за следващите ни проекти, лесно може да заявите интереса си! Попълнете формуляра и ще започнете да получавате актуалните ни предложения
