Имотът като клас актив: Мястото му в портфолиото ни

В света на инвестициите ясното разбиране за имотът като клас актив е фундаментално за изграждането на стабилна и диверсифицирана стратегия. За мнозина информацията в областта на недвижимите имоти, особено разграничението между видовете имущество и техния статут в нашето портфолио, може да бъде объркваща или дори подвеждаща. Именно затова е важно да се направи разграничение между физическите характеристики на имота (типове) и неговата роля в инвестиционния портфейл (клас актив).

Независимо дали сте на прага на първата си инвестиция, или търсите начини да балансирате съществуващото си портфолио, правилната класификация и разбиране на имота като клас актив ще ви дадат необходимата основа за информирано вземане на решения, оценка на риска и потенциал за доходност. От Oximo сме Ви подготвили този материал, за да Ви обясним по-ясно за имота като клас актив:

Какво значи „клас активи“?

Преди да разгледаме в детайли имота като клас актив, е необходимо да изясним понятието „клас активи“. В икономическата теория това е основополагаща категория, която служи за класифициране на финансовите инструменти според техните общи характеристики, ниво на риск, доходност и реакция спрямо пазарни промени.

Най-общо казано, класовете активи обединяват инструменти със сходен профил по отношение на ликвидност, волатилност и очаквана доходност. Сред основните видове се отличават:

• Акции (дялови инструменти) – участие в капитала на публично търгувани компании;
• Облигации (дългови инструменти) – предоставяне на заем срещу доход;
• Алтернативни активи – включват недвижими имоти, частен капитал, суровини, криптовалути и др.

Имотът като клас актив традиционно попада в категорията на алтернативните. Това са инвестиции, които не се търгуват на публични борси и обикновено имат по-ниска ликвидност, но предлагат възможност за диверсификация на портфейла и устойчив доход.

До съвсем скоро достъпът до такива активи бе запазен предимно за институционални инвеститори или лица с висок нетен капитал. В последните години обаче развитието на инвестиционни платформи и фондове за недвижими имоти създаде нови възможности и за индивидуалните инвеститори да се възползват от предимствата на имота като клас актив – включително стабилност, пасивен доход и защита срещу инфлация.

Разликата между видове и класове активи при имотите

Когато се разглежда имотът като клас актив, е важно да се прави ясно разграничение между два фундаментални термина в сектора на недвижимите имоти – видове имоти и класове имоти. Макар често да се използват взаимозаменяемо в ежедневната комуникация, те обозначават различни неща в рамките на света на инвестициите.

Класове имоти

Класът имот (например A, B или C / Общоприетата международна рамка) представлява условна оценка на качеството на конкретен недвижим актив. Тя базира на комбинация от фактори като възрастта на сградата, местоположението, техническото състояние, нивото на поддръжка и характеристиките на наемателите.

Бележка: Общоприетата международна рамка не е официализирана. Тя става „общоприета“, тъй като се използва в различни учебни материали, от различни автори и от експерти в сектора. Тя е приета „тихо“ в широкоразпространената практика.

Макар да няма строго дефинирани нормативни критерии, инвестиционният свят включва следната условна класификация:

• Клас A – първокласни имоти с модерна инфраструктура и отлична локация;
• Клас B – функционални имоти със среден стандарт и стабилни наемни потоци;
• Клас C – по-стари или нуждаещи се от реновация имоти, често в локации с по-малко търсене.

Тази класификация подпомага бързата оценка на риска и доходността на даден актив и е инструмент за комуникация между инвеститори, кредитори и анализатори.

Видове имоти

От друга страна, когато говорим за имота като клас актив в по-широк инвестиционен контекст, се имат предвид различните типове недвижими имущество, които в контекста на българската и европейската инвестиционни реалности се делят на 4 вида:

• Жилищни имоти;
• Търговски имоти;
• Индустриални имоти;
• Земеделска земя.

Темата за различните видове имоти е обширна, но с нея можете да се запознаете в нашата публикация: Какво е инвестиционен имот?

Жилищните имоти като клас актив

В рамките на инвестициите, жилищният имот представлява фундаментален компонент на понятието имотът като клас актив. Това е най-достъпната форма за индивидуални инвеститори и същевременно най-разпознаваемата от масовия потребител.

Жилищните имоти са предназначени основно за обитаване от физически лица, но от инвестиционна гледна точка те придобиват стойност, когато се купуват не с цел лично ползване, а за генериране на доход – било то под формата на наем или чрез капиталова печалба при бъдеща продажба.

Този сегмент предлага на инвеститорите сравнително по-нисък входен праг с конкурентите, по-ясна регулация, както и по-стабилен паричен поток, особено в пазарите с високо търсене и ограничено предлагане на жилища. Основни типове жилищни имоти са:

Видове жилищни имоти

• Къщи – Самостоятелни жилища с отделен двор, често предпочитани в покрайнините на градовете. Те предлагат стабилна доходност при отдаване под наем и дългосрочна капиталова стойност.
• Редови къщи – Свързани имоти, но със самостоятелен вход. Често срещани в урбанизирани райони, където се търси компромис между личното пространство и достъпа до централни локации. Те могат да бъдат както еднофамилни, така и многофамилни.
• Апартаменти – Жилищни единици в многофамилни сгради. При инвестиции в апартаменти под наем възвращаемостта зависи силно от локацията, етажността, състоянието и поддръжката на общите части.
• Ваканционни имоти – Жилища в туристически райони, които се отдават краткосрочно или средносрочно . Туристическият сезон носи потенциал за добра доходност, но също така изисква активен мениджмънт и по-високи оперативни разходи.
• Ателиета - ателието е жилищна единица, която съгласно чл. 39, ал. 1 от ЗУТ представлява помещение за индивидуална творческа дейност. Този тип единици са характеризирани с по-висок местен данък, по-големи сметки за електричество и т.н. Въпреки това някои хора ги обзавеждат като малки жилища и ги отдават под наем.

Жилищният сегмент е предпочитан заради относителната си предвидимост и по-ниската волатилност спрямо други категории в имота като клас актив. Той предлага отлична възможност за изграждане на дългосрочен инвестиционен портфейл и е подходящ както за нови, така и за утвърдени инвеститори. Тук ценообразуването при продажба се влияе от категорията на имота – A, B или C.

Търговските имоти като клас актив

Когато разглеждаме имота като клас актив, търговската недвижима собственост (Commercial Real Estate, или CRE) представлява един от най-доходоносните и стратегически важни активи за вашия инвестиционен портфейл. За разлика от жилищните имоти, търговските активи се характеризират с пряка връзка между стойността на имота и способността му да генерира регулярни приходи от бизнес дейности.

Търговските имоти обикновено се придобиват с цел инвестиция и предоставят по-висока възвръщаемост, но също така и по-голям инвестиционен риск, изисквайки задълбочено разбиране на пазарната среда и професионално управление. В този контекст, те формират значима част от диверсифицираните портфейли в рамките на алтернативните класове активи.

Видове търговски имоти:

• Офис сгради: Включват корпоративни централи, малки бизнес сгради и административни пространства. Инвестирането в офиси е чувствително към цикъла на пазара на недвижими имоти и нивата на заетост, но при добро местоположение и висококачествени наематели, носи стабилни приходи от дългосрочни договори.
• Търговски площи и ритейл паркове: Това са магазини, супермаркети, търговски центрове и молове. Те предоставят висока доходност, но са изложени на структурни промени в търговията, като възхода на e-commerce. Локацията, пешеходният трафик и видът на наемателите играят решаваща роля.
• Хотели и курортни имоти: Това са активи, ориентирани към туристическия сектор. Високият потенциал за доходност се балансира от по-голямата чувствителност към сезонност, макроикономически условия и глобални събития (като пандемии). Управлението, особено на ваканционните курортни имоти, обикновено изисква специализиран персонал, като професионални мениджъри на имоти.
• Частни паркинги: Макар често пренебрегвани, тези имоти са част от сегмента на търговската недвижима собственост. Те предлагат по-нисък входен праг и стабилни доходи в региони с недостиг на жилища с достъпни паркоместа. При управлението им трябва да имате предвид спецификата на инфраструктурата и наемните отношения.

Търговските имоти са по-капиталоемки, но носят възможности за значителна възвръщаемост на инвестицията, особено когато са интегрирани умело в дългосрочна стратегия. В портфейлната структура на опитен инвеститор, този актив може да играе ролята на стабилизиращ компонент с висок доходен потенциал.

Индустриални имоти като клас актив

В рамките на имота като клас актив, индустриалните често остават извън светлината на прожекторите, но именно това ги прави едни от най-предпочитаните за дългосрочни инвеститори. Макар да не носят престижния облик на луксозен хотел или модерен офис небостъргач, индустриалните недвижими имоти предлагат стабилност, устойчивост и предвидим паричен поток.

Тези активи обхващат широка гама от функционални сгради, предназначени за логистични, производствени и складови нужди. Те са гръбнакът на реалната икономика и играят ключова роля в поддържането на веригите за доставки. Типични примери включват:

Видове индустриални имоти

• Складови бази: Използвани за съхранение и дистрибуция на стоки, особено в днешната ера на електронна търговия. Те имат високо търсене при компании като куриерски оператори, онлайн платформи и дистрибутори.
• Промишлени комплекси: Многофункционални сгради, които могат да включват производствени площи, офиси и зони за логистика. Често са разположени в индустриални зони с достъп до основни транспортни коридори.
• Фабрики и производствени халета: Предназначени за тежка или лекопромишлена дейност, с акцент върху оборудване, електроинсталации и пространство за машини и производствени линии.

С нарастващото значение на веригите за доставки, автоматизацията и онлайн търговията, индустриалният сектор се позиционира като стабилна и доходоносна алтернатива в рамките на диверсифициран инвестиционен портфейл.

Земята като клас актив

В рамките на темата ни за имота като клас актив, земята представлява уникален подтип актив с особен инвестиционен профил. За разлика от построените жилища и индустриални имоти, тя няма изградена физическа структура, като жилищни сгради, заводи и т.н., което я прави по-малко ликвидна, но същевременно отваря възможности за значителен капиталов растеж и стратегическо развитие.

Видове земя

В България земята се класифицира по предназначение, което до голяма степен определя потенциала ѝ за доходност:

• Земеделска земя: Една от най-достъпните форми на инвестиция, често използвана за аренда. В последните години този сегмент показва стабилен ръст на стойността, особено в региони с интензивно земеделие. Подходяща е за дългосрочно запазване на стойността, а в някои случаи и за бъдеща промяна на предназначението.
• Урбанизирана територия (земя с разрешение за строеж): Включва парцели, предназначени за жилищно, търговско или индустриално строителство. Това е по-рискова, но потенциално по-печеливша категория. Цената на този тип земя зависи от градоустройствени планове, инфраструктура и пазарно търсене в конкретната локация..
• Земи за регулация (в процес на преотреждане): Инвестиции с висок спекулативен характер, тъй като стойността им може да се увеличи многократно при успешно преотреждане в строителна зона. Подобни активи изискват добра правна и административна осведоменост от страна на инвеститора.

Земята не генерира регулярни приходи, освен ако не се отдава под аренда, но в дългосрочен план предлага капиталова доходност и инфлационна защита, което я утвърждава като ценен компонент в структурата на активите от тип „недвижим имот“. Отделно – земеделският актив не се облага с местни данъци и такси.

Актив ли е недвижимият имот?

На въпроса „Имотите актив ли са?“ отговорът е категорично „Да!“. В икономиката недвижимото имущество попада в категорията на реалните активи – заедно с природни ресурси, индустриално оборудване и суровини. За разлика от финансовите активи като акции и облигации, недвижимите имоти имат осезаема стойност, която се материализира във физическа форма.

Те играят съществена роля при диверсифициране на инвестиционния портфейл. Тъй като реалните активи се влияят от различни пазарни и макроикономически фактори в сравнение с финансовите инструменти, те предоставят антикорелационен ефект, който може да редуцира общия инвестиционен риск. В условия на инфлация, например, стойността на недвижимите имоти често се покачва, докато номиналната стойност на някои финансови активи може да се понижи. Ако желаете да закупите жилище, което да увеличи стойността си във времето, попълнете нашия формуляр.

‍